罗伯特·清崎，被誉为“百万富翁蒙特利尔冲撞全美榜首，全队士气高昂冲击联赛前列的教父”、“金钱教练”，他的“富爸爸”系列图书畅销全球，长居《商业周刊》、《纽约时报》、《华尔街日报》、《今日美国》等畅销书排行榜，已发行109个国家和地区，总销量超过2900万册。

　　清崎以亲身经历的财富故事展示蒙特利尔冲撞全美榜首，全队士气高昂冲击联赛前列了“穷爸爸”和“富爸爸”截然不同的金钱观和财富观，并由此成为一名极富传奇色彩的成功投资家，而清崎的第一桶金正是从投资房地产开始。

　　时间拉回1973年，清崎打完越战回到美国，进入全录公司做业务员，虽然薪水不高，但存了2,000美元头期款，他马上买下一间1万8,000美元的套房收租，扣除房贷支出，每月净收入只有35美元。

　　千万不要小看这35美元，虽然是一笔小钱，但因为持续流入清崎的口袋，1年后，伴随房产增值，加上手中现金增加，清崎又向银行贷款买下第2间套房，就这样以房养房，从套房买到公寓，从一间一间买到整批收购。

　　目前，清崎个人名下的出租公寓已超过1,400间，价值超过3,700万美元。

　　不赚差价、以房养房是罗伯特·清崎的理论中最重要的两点。

　　不赚价差蒙特利尔冲撞全美榜首，全队士气高昂冲击联赛前列：把资产当果树养，才能稳收结果的效益。

　　赚价差和赚现金收益最大的不同，是当你用赚价差的观念投资房地产时，你看的是房子将来会卖多少钱，但若是为了赚现金收益，你看的是这房子能租多少钱。

　　用长期现金收益的眼光看待每项投资，就像是 “ 养 ” 资产，你投资的资产应该要像果树一样，不但定期(每月或每年)生出收益稳定的果实(租金)，资产本身还会持续长大。

　　以房养房：学会管理风险，用低成本购屋提高租金收益。

　　从1987年的美股崩盘风暴，到2008年的次贷风暴，清崎不但都没受伤，反而每次都趁风暴来袭大举进场捡便宜，为什么他能做到?靠的就是这套养房术。

　　在清崎眼中，投资房地产不是看房子的价格，而是要看价值，房子能够带进的租金收益，就是它的价值。一般人都担心，工作收入可能不够支付房贷，买房子风险太大。

　　清崎却认为，只要管理好风险，包括个人有好信用能向银行贷款、把房子管理好可以出租，就可以投资，因为 “ 投资不要怕风险，但要学会管理风险。 ”

　　靠着这套投资看现金收益、学会管理风险的养房术，清崎成功打造出一个有现金收益不断流入的包租公王国，并且安全度过几次的金融风暴。

　　因此买房地产不是因为预期房价会涨，而是算出房子买价，一旦转租出去后的租金报酬率够高，你可以靠租金，在未来5年、10年 “ 持续 ” 性赚进可观的现金收益。所以租金的回报率才是投资房地产时最应该被看重的关键点。

　　然而国内的房地产市场的租金回报率持续走低，一线城市的租金回报率均低于3%，其中北京、上海、深圳的租金回报率更是低于2%，最高的广州也只有2.55%。

　　如果买房后希望通过租金来获得回报，显然国内一线城市并非太好的选择，需要40-60年的租金收入才能收回购房时所花的成本。假如一个人25岁买了一套房，在不考虑通胀的情况下，最快要到65岁回本。

　　所以越来越多的人都把目光转向了国外市场，那么在世界范围内哪些地方租金收益率较高，哪些城市能成为下一个投资风口呢？

　　根据权威的《全球房产指南》、CoreLogic、Zillow上的数据，我们来看看国外各地区房产年租金收入与购房总价的比例。

　　伦敦

　　伦敦房产回报率平均是3%左右。

　　伦敦城区与周边地区房地产收益率有一定落差。中心城区租金收益率略高于周边地区。就拿120平米的公寓来说，中心城区租价约为6600英镑/月，售价是25万英镑，而周边地区约为5000英镑/月，售价却高达23万英镑，其对应收益率是3.21% 和2.72%。

　　巴黎

　　法国巴黎房地产回报率中规中矩，租金收益率平均水平低于4%。巴黎房产市场供不应求，这一定程度上推动房价增长。 据全球房地产指南报道，巴黎中心城区公寓每平米高达11600 欧元，而每平米月租金却徘徊于30到36欧左右。

　　马德里

　　西班牙房地产市场正在回温，一方面与其逐渐走出债务危机有关，另一方面与外国投资者进驻有关。

　　马德里中心城区和郊区租金有一定差异。中心城区的小型公寓租金收益率均接近5%，郊区的小型公寓次之。

　　美国

　　根据美国最大房地产网站Zillow的房价与月租金中位数等数据，美国南部城市奥兰多在美国热门城市中，租金回报率位居榜首，高达10%。其他熟为人知的大城市租金回报率同样诱人，基本维持在5%左右的水平。

　　加拿大

　　加拿大房产市场同样火爆。出人意料的是，蒙特利尔租金收益率远高于温哥华和多伦多。

　　一座60平方左右的公寓收益率高达7%。 多伦多房产租金收益率游走于5% 左右，温哥华房产收益率与多伦多基本持平。

　　而随着温哥华、多伦多两大城市房价的持续上涨，两地租金收益率或将逐步降低。

　　澳大利亚

　　将卧室的数量作为标准，悉尼的租金收益率存在较大的波动。全球房地产的研究表明，1房租金回报率高达5%, 3、4 房租金回报率低于3%.

　　而CoreLogic的数据显示，墨尔本的公寓回报率为4.1%，别墅的回报率则只有2.9%。

　　日本

　　虽然日本的人口中长期呈下降趋势，但房屋租赁市场却依然值得期待。其中，中小户型用作民宿投资成为热潮，东京小型公寓收益率高于大型公寓，这与小型公寓市场火爆有一定联系。东京房地产的平均收益率游走在3.4到5.4%之间。

　　相比之下，大阪房地产投资率更诱人，高达6%.

　　新加坡

　　新加坡向来被誉为亚洲的天堂，可其独特的房地产市场，使得租金回报率出人意料地低。全球房地产指南甚至说，你永远不会想去新加坡买一套房地产投资。新加坡公寓每一平米约为13500美元。与此同时，新加坡租金收益率徘徊于2.5%，大型公寓的投资率略低于小型公寓。

　　香港

　　香港投资房产的租金收益率低于正常水平，普遍的租金收益率徘徊于2%到3%之间，这意味着房产所有人依赖房屋租赁来获得利润的想法基本破灭。与此同时，相对租金而言，香港房屋的出租费用并不低。120平方的公寓月租金高达7000美元。众所周知，香港富裕阶层向来会购买房地产实现资产的保值。

　　总体来说美国、加拿大整体的租金回报率较高，包括日本的大阪，租金回报率都能达到较高的6%,但与此同时这些地区房屋的购买价格也高的惊人。

　　美国的纽约、洛杉矶、西雅图的中位数房价都在58万美金左右，折合人民币约400万，旧金山更是达到近1000万人民币的天价。这样高昂的价格，即使租金回报率颇丰，也不是一般的家庭能负担的起的。然而即使在租金回报率偏低的新加坡和香港，房价一样是居高不下。

　　那么是否有一个地方可以在较低的房屋购买价格和较高的租金回报率这两方面都占据优势呢？

　　根据《全球房地产指南》的数据统计，马来西亚虽然房价世界排名并不高，但是租金的排名却颇高（数据以各地一线城市为准）。

　　在亚洲地区马来西亚租金回报率高达6.21%,这个数据在世界范围内也处在较高的名次。

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　　这就意味着，在马来西亚即使全款购买一套面积约为100平米的房产也只需要花费约140万元人民币，每年却能回收租金接近9万元人民币。

　　而马来西亚的房产也在以每年5%至8%的增长率增长，这期间房租自然也会随着房价水涨船高，且境外人士申请房贷较为容易，以房养房根本不是问题。

　　综合计算下来，140万元人民币的投资在未来的10-15年内，不仅可以全部收回成本，还可以收货一套至少价值300万的房产。

　　而如果贷款的话，首付只需要支付40%的房款，约为人民币56万人民币，以按揭30年每年利息4.2%-4.5%以计算，每年需支付本金+利息共计6.4万人民币，远低于房租收益。这种情况下，仅仅投资首付房款，就可坐收渔利，这期间不仅收获了一处房产还可以保证现金流的供给，这样的投资真的是不能更合算了。

　　再加上目前马来西亚政局稳定，截止2015年人口已经增长到了约3100万，对房产的需求正在逐步扩大，未来马来西亚房产的发展潜力可谓不可估量。

　　*注1：内地四大城市房价由中国指数研究院发布的2016年6月百城房价指数算出，城市平均租金根据中国房价行情平台发布的《中国城市租金排行榜》得出。

　　*注2：全国各地区房价根据《全球房产指南》得出，利率以当时利率为准，房贷计算仅为参考，实际情况可能会有微小浮动。

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